發現漏水
2012. 10.10
第一次告知樓上, 請其處理, 但他又告知他家也漏水, 且表示此漏水非他家漏, 而是屋頂漏
2012.10.13
1. 第二次告知樓上, 請其處理, 但其認頂漏水, 非他家漏水, 對我來說, 他家漏水是他家和他樓上的事, 我家漏水是我和他的事情, 幹麻一直告訴我他家漏水.....
2. 屋頂漏水今日有人來處理, 已處理完成
3. 去電詢問1999, 若樓上不處理, 政府可提供之協助: 各區公所的律師咨詢櫃台(需先預約) 02-28912105*268, 台北市政府的建築咨詢櫃台 1999*6163
P.S. 漏水越來越大片
2012.10.14
1. 一大早約10點, 樓上來按門鈴告知有人要來修理屋頂的漏水, 老公有再去跟他溝通. 老公回來後告知, 他依然覺得不關他家的事情, 有表示先將屋頂的漏水修好後, 如果我家仍有漏水, 再來處理. 但是真的很困擾, 因為家裡漏水越來越大片...
2012.11.19
1. 過了一個月了, 家裡漏水越來越嚴重, 昨日2012.11.18上樓告知樓上屋主, 他又說是4樓的問題, 並且要求我們要找4樓一起談, (我還是覺得很奇怪, 為什麼要找4樓一起談), 目前約了12月的第一個星期日.
2. 昨日有call里長, 希望其出面協助. 里長告知, 找一日沒下雨時call她, 她會來家裡看. 並叫我們開始收集證據.
3. 開始研究存證信函如何寫.
4. 昨晚去特力屋有詢問, 是否可以來看漏水. 特力屋的人員告知, 廁所天花板漏水是樓上要找人看, 並非我們. 若他們不處理就寄存證信函.
5. 剛剛看到樓下自行修理導致後續糾紛, 看來還是要3樓自己找人修. http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=1820894&p=2
6. 存證信函範例:
- http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011032805835
- 很不錯的範例: http://tw.myblog.yahoo.com/jw!PaF.InyCAhJ9RcHv4AWaZC_s/article?mid=3731
8. 案例一: http://tw.myblog.yahoo.com/jw!a2Sos7OUAhaOZs6F5j18cPFAPQhSWLjFAq5r/article?mid=77
9. 文章參考: 文章來源
天花板漏水有許多可能原因，最常見的就是樓層間的管線發生漏水，其次就是樓上住戶浴室或廚房發生漏水。天花板發生漏水除了造成天花板損壞，對於地板或其它家具也都有可能造成損傷，需儘快處理，避免損失擴大。
我們有專業的漏水修繕團隊，抓漏組隊員有20年以上的抓漏經驗，配備專業的漏水檢測機器能精準的找出漏水點，不用擔心挖錯地方。找到漏水點後專業的修繕組員能用最快的速度檢查管線狀況，並進行修補、更換工作，解決管線問題後再完善處理天花板修補工作，讓您的天花板恢復原有外貌。
樓層間水管破損：最常見的天花板漏水原因，這類漏水通常需在上層住戶家中進行施工，挖通兩層住戶間進行維修，因此事前需請上下住戶先行協調。管線有進水管及排水管，若是只有上層住戶用水時才發生漏水即是排水管的問題，若無時無刻都在漏水則是進水管的問題，可依此判斷漏水點。找出漏水點後需進行挖通、更換管線工程，下層住戶同時需進行天花板清潔工作避免壁癌產生。
上層住戶滲水：漏水原因可能是上層住戶地板產生細縫，讓浴廁用水、陽台雨水、廚房用水等滲入樓下，這類滲水需改善上層住戶防水層，或者消除漏水源來解決，通常這類漏水費用需由上層住戶負擔。
大樓外牆、樓層間隙漏水：這需要視大樓管委會規定，如認為外牆屬工共區域則由管委會負責，反之則住戶協調負擔。
10. 案例二: http://www.jl-law.com.tw/qa0302.php
(1) 依據公寓大廈管理條例第12條規定，「專有部分之
共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同
壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由
該區分所有權人負擔。」舉例來說，2樓天花板漏
水，經抓漏鑑定漏水原因是2樓、3樓間樓板水管破裂
所致，則依法應由2樓、3樓共同修繕；但，如果漏水
原因是因為3樓裝修馬桶不慎打破水管，則依法應僅
由3樓負責修繕。
(2) 案例情形，住2樓的某甲可以先到地政事務所要求列
印建物謄本，調出3樓屋主的全名跟戶籍地址，然後
到法院提起民事訴訟或到區公所調解委員會申請調
解。當然，有可能3樓屋主的戶籍地址就是在3樓那個
地方，不過沒關係，法律規定民事訴訟只要向戶籍地
合法送達，仍可透過一造辯論判決取得強制執行的執
行名義。
(3) 至於要告屋主什麼?修繕回覆不漏水?或是賠償修繕所
支出的費用?
筆者建議，應以前者「修繕至不漏水」為當，而不要
自己先雇請工人修繕然後跟對方要求賠償修繕費用，
因為自己修繕有可能破壞證據，更有可能對修繕費用
雙方有爭執。
(4) 最後，筆者要再提醒，類似這類情況，建議先到區公
所的調解委員會申請調解，調解不成，再提訴訟。
10. 案例三: 權利消極不行使
〔記者劉志原／台北報導〕4樓天花板漏水，1樓鄰居也要出錢修！蔡姓男子買4樓公寓，進住後發現天花板漏水嚴重，他花21萬餘元在頂樓修繕，台北地院審理認為，頂樓平台是公寓公共區域，全棟住戶都有義務維護，判1樓賴某應負擔4分之1共5萬餘元，賴某對判決結果不願回應。
原告蔡某指出，雖獲判勝訴，但他還是認為雙輸，原本他負擔全部費用，在頂樓搭蓋合法遮雨鐵棚，除防水外夏天也可隔熱，並由專業單位出具結構鑑定書，證明房屋可承受頂樓搭鐵棚。蔡某說，僅1樓的賴某不願簽同意書，他因此無法申請合法搭蓋，但為防水，他還是先行搭建，完工不久卻一再遭人檢舉是違建而拆除，蔡某損失20餘萬，他只好退而求其次，敲掉頂樓地板做防水工程，完工後再與2、3樓住戶聯名提告，要求1樓分擔費用。
1樓賴某主張，公寓38年前完工，樓上樓下一直相安無事，但蔡某想在頂樓蓋違建，他認為1樓住戶並沒有協同義務而拒簽同意書，不料蔡某卻要求他付錢。賴某認為，頂樓是2至3樓的公共區域，1樓住戶用不到，而且頂樓樓梯間也被上鎖，他根本上不去，沒理由要他出錢修。
住戶有權使用及維護
台北地院審理認為，公寓頂樓屬於全棟住戶共有空間，除非住戶間有訂定專用契約，約定由某一住戶專用，否則全體住戶有權使用也有維護義務，且目前頂樓並無遭人占用也無約定專用，全棟1至4樓住戶應共同負擔頂樓平台修繕，判賴某應負擔4分之1費用；仍可上訴。
至於1樓賴某無法使用或不使用頂樓，屬於「權利消極不行使」問題，法官認為，這與本案無關。法界人士則說，若頂樓被上鎖，1樓住戶也可打官司要求保持暢通，甚至求償。
樓上樓下好厝邊 解決漏水謀共識
記者劉志原／特稿
解決房屋漏水問題，除找出漏水點外，更重要的是發揮「敦親睦鄰」精神，尋求住戶間共同可接受的方式。
以4樓蔡某與1樓賴某的訴訟為例，若1樓住戶出具同意書，4樓蔡某即可在頂樓搭蓋鐵皮棚，雙方不必對簿公堂，依法頂樓鐵棚只能當遮雨隔熱用，不能當成住宅，且搭蓋前必須先向各地方政府申請許可，最高不得超過150公分，也不能改變頂樓平台的逃生用途。
至於頂樓若搭蓋鐵皮棚後，被當成住宅使用，即屬違建，不論違建新舊，樓下的住戶可隨時向法院訴請拆除，各地方法院已有許多判拆案例，因此，樓下住戶應可放心同意頂樓住戶搭蓋遮雨棚，但不論是在頂樓搭鐵皮棚或更新地板，全棟住戶有義務負擔費用。
11. 案利四: 臥室管線漏、偏偏遇上死對頭～「樓上的，讓我進去！」
撰文者/ 黃坤鍵律師
老陳住在五層樓公寓的二樓，因為臥室漏水不止，經老陳委請水電工到家裡察看後認定，應該是三樓的住戶把原先的格局更換，造成老陳臥室的上方是三樓的浴室，而三樓的地板排水與防漏又沒做好，水管似乎又有漏水等，造成老陳二樓的臥室漏水；而水電工也告訴老陳，這個漏水問題必須要從三樓施工修繕才有可能解決，但是三樓住戶跟老陳一向相處的不對盤，如果老陳開口要求樓上住戶協助處理漏水的問題，一定不會得到善意的回應，則：
1、這種情況的漏水，到底是二樓還是三樓要承擔修繕的義務跟費用？2、如果三樓屋主不願意自行修繕，也不讓老陳僱工進入三樓浴室修繕的話，該怎麼辦？首先，第一個問題，像這種樓上樓下間漏水的「修繕責任」，到底應該由誰負擔？
公寓大廈是我國社會居住環境的特有現象，而規範我國此類特有集體式住宅也就是公寓住戶之間權利義務關係的最重要法規就是84年6月28日 公布的『公寓大廈管理條例』了，而按該法第10條第一項之規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」而這裡所謂的『專有部分』，簡單來說指的就是每一個門牌號碼產權範圍內的空間，白話的意思就是每個人家裡面的空間如果有修繕的必要時，當然是由所有權人自己負擔。
但是，如果不是專有部分內的損害也就是如同本案是兩層樓之間的漏水問題呢？此部分按同法第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」。
按此條規定，原則上樓層與樓層之間共同牆壁或其內的水電管線等之修繕費用，是應該由上下兩層樓的住戶共同負擔，所以老陳這個案子原則上是應該老陳與樓上住戶共同負擔修繕漏水的相關費用。
但是，大家可能會有疑問的是，如果漏水的原因是因為樓上住戶更改管線或者裝潢的時候，不小心傷到管線、或者基本防漏工法沒做好，導致樓上的水滲漏到樓下天花板的話，這樣還是要由樓上、樓下住戶共同負擔修繕費用嗎？這樣不會不太公平嗎？
針對這個大家可能有的疑問，第12條後段但書其實已經有宣示較為公平的處理方法：『….但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。』也就是說，如果像本案一樣的漏水事由，明顯是因為其中一戶的過失或行為所導致的話，那麼按照本條規定，修繕費用就應該要由單一方住戶負擔。
而以下就再針對本案樓上樓下之間的各種漏水問題，再細分討論來讓大家參考：
1、這種情況的漏水，到底是二樓還是三樓要承擔修繕的義務跟費用？2、如果三樓屋主不願意自行修繕，也不讓老陳僱工進入三樓浴室修繕的話，該怎麼辦？首先，第一個問題，像這種樓上樓下間漏水的「修繕責任」，到底應該由誰負擔？
公寓大廈是我國社會居住環境的特有現象，而規範我國此類特有集體式住宅也就是公寓住戶之間權利義務關係的最重要法規就是84年6月28日 公布的『公寓大廈管理條例』了，而按該法第10條第一項之規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」而這裡所謂的『專有部分』，簡單來說指的就是每一個門牌號碼產權範圍內的空間，白話的意思就是每個人家裡面的空間如果有修繕的必要時，當然是由所有權人自己負擔。
但是，如果不是專有部分內的損害也就是如同本案是兩層樓之間的漏水問題呢？此部分按同法第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」。
按此條規定，原則上樓層與樓層之間共同牆壁或其內的水電管線等之修繕費用，是應該由上下兩層樓的住戶共同負擔，所以老陳這個案子原則上是應該老陳與樓上住戶共同負擔修繕漏水的相關費用。
但是，大家可能會有疑問的是，如果漏水的原因是因為樓上住戶更改管線或者裝潢的時候，不小心傷到管線、或者基本防漏工法沒做好，導致樓上的水滲漏到樓下天花板的話，這樣還是要由樓上、樓下住戶共同負擔修繕費用嗎？這樣不會不太公平嗎？
針對這個大家可能有的疑問，第12條後段但書其實已經有宣示較為公平的處理方法：『….但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。』也就是說，如果像本案一樣的漏水事由，明顯是因為其中一戶的過失或行為所導致的話，那麼按照本條規定，修繕費用就應該要由單一方住戶負擔。
而以下就再針對本案樓上樓下之間的各種漏水問題，再細分討論來讓大家參考：
（一）樓下漏水原因，如可歸責於樓上住戶之管理使用而致者，即由樓上住戶負擔修繕費用。
例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、甚且筆者還曾遇過樓上住戶不住該處，但因疏於保管維護門窗，導致窗戶破損，雨水連月打入該屋而無人清理，終於導致積水滲漏到樓下的案例，這些都可算作是樓上住戶要負責的情形。
例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、甚且筆者還曾遇過樓上住戶不住該處，但因疏於保管維護門窗，導致窗戶破損，雨水連月打入該屋而無人清理，終於導致積水滲漏到樓下的案例，這些都可算作是樓上住戶要負責的情形。
（二）漏水原因，如可歸責於樓下住戶之住家管理使用之故意或過失所致，即由樓下住戶負擔修繕費用。
例如：二樓漏水係因二樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：二樓住戶裝潢修繕天花板時，不慎敲擊到天花板的水電暗管，在水壓長時間的壓迫下，逐漸滲漏而導致自己天花板漏水等，這種情況就是樓下住戶必須要自己吸收、負擔修繕的費用，而不能向樓上住戶要求共同分攤。
例如：二樓漏水係因二樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：二樓住戶裝潢修繕天花板時，不慎敲擊到天花板的水電暗管，在水壓長時間的壓迫下，逐漸滲漏而導致自己天花板漏水等，這種情況就是樓下住戶必須要自己吸收、負擔修繕的費用，而不能向樓上住戶要求共同分攤。
（三）樓下漏水原因，如果都不可歸究於樓上樓下住戶者，係因地震等天然災害或管線自然老舊所致者，即由樓上樓下雙方住戶平均負擔修繕費用。
再者，老陳到底可不可以要求要進入三樓住戶家裡察看或進行漏水的修繕？如果樓上住戶堅持不開門的話，老陳該怎麼辦？
再者，老陳到底可不可以要求要進入三樓住戶家裡察看或進行漏水的修繕？如果樓上住戶堅持不開門的話，老陳該怎麼辦？
就這個棘手的問題，在以往公寓大廈管理條例尚未施行的年代，確實是一大爭議，因為樓上住戶大可以關起門來主張這是我的產權，我的私領域，甚至主張未經我的許可就近入房屋者，就是犯了刑法的侵入住宅罪….等等。但是，如果不讓修繕人員進入樓上修繕的話，這類的漏水問題勢必無法解決。所以，在公寓大廈管理條例制訂的時候，在六條就清楚的規定：「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
所以，本案裡面，樓上的住戶是不可以拒絕老陳進入來修繕漏水的。但是大家必須要注意的是，本條講的是『必須』進入他人專有部分修繕時，才可以依該條規定主張進入他人住宅，所以也不要太擔心萬一左右鄰居一天到晚就借用本條規定主張要到你家來逛逛。所謂「必須」，按照目前法院的態度，必須是非進入相鄰區分所有權人之專有部分（如本例三樓住家），即無法完成其維護、修繕自身專有部分（如老陳的二樓住家）之情形而言，若樓下住戶要求進入樓上住家，只是為了要減少修繕專有部分之時間或工錢者，就不能認為有進入之必要。
因此本例中，二樓的老陳如果要請求法院判決准其進入三樓修繕，必須要先舉證證明「如果不進入三樓所有權人之專有部分，依目前工法技術就無法完成其修繕二樓專有部分漏水之問題」，如果老陳可以證明（譬如請水電技師來說明）的話，那三樓住戶依法就有容忍老陳進入其房屋為修繕之義務了。（本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線： 02-2388-1568 ）
前幾天老公有留紙條給3樓的先生及4樓的先生. 另外, 我們有請里長來協助, 及里長也找了一位懂漏水的人來看. 一大早3樓的先生就來按門鈴了, 找大家去屋頂看, 一開始還是一直堅持是4樓的關係, 才導致我家廁所附近的屋頂漏水. 但他還是沒有想來我家看到底漏成什麼狀況.
不過, 後來抓漏的人來了, 老公把之前拍的照片都存在IPAD裡, 拿上4樓給大家看後. 漏水的人就馬上說, 這應該不是4樓的關係, 是3樓的廁所在漏水. 大家也都這樣覺得後, 里長就建議, 所有人到我家看. 果真, 看完後, 所有人也都覺得是3樓在廁所在漏水. 當然, 覺得是不準啦! 主要還是有師傅在, 就是3樓廁所在漏水...沒錯.
當天討論結果就是, 3樓先修廁所後, 若還在漏, 4樓就得處理管線的問題. (好像是他們也有把公共管線堵住的樣子, 這個我沒有全程參與討論, 所以不太清楚.
